不動産投資用語集

不動産投資・税金・ローン・物件選び・賃貸運営でよく出る用語を50音順＋アルファベット順で解説しています（143語）。詳しい記事があるものはリンクから飛べます。

最終更新: 2026年6月

あ

ROI: Return On Investment。投資収益率 = 純損益 ÷ 自己資金。時間軸は無視。簡易比較に。
RC造: Reinforced Concrete。鉄筋コンクリート造。耐用年数47年で長期保有向き。
青色申告: 事前承認で特別控除や赤字繰越が使える申告。
頭金: 物件価格のうちローンを使わず自己資金で出す部分。
アパートローン: 一棟アパート向け融資商品。地銀・信金が主力。
イールドギャップ: 物件の利回りとローン金利の差。例: NOI利回り6% − ローン金利2% = 4%。プラスならレバレッジ効果が出る。一般に2-3%以上が安全圏とされる。
一棟マンション/アパート: 建物全体を1人で所有。CFが厚い反面、融資ハードル・修繕負担が大きい。
一般媒介: 複数社と並行契約可能。販売力競争が起きる。
印紙税: 売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙。価格帯により1-10万円。
売掛金: 商品・サービスを提供したが未回収の代金。家賃滞納はこれに該当（数日中なら）。
営業利益: 売上 − 売上原価 − 販管費。本業のもうけ。不動産では NOI に近い概念。
AD（広告料）: 客付け業者への広告報酬。家賃1-3ヶ月が相場。空室時の集客費。
SRC造: Steel Reinforced Concrete。鉄骨鉄筋コンクリート造。RC同様47年耐用。
オーナーチェンジ: 入居者がついたまま売買される物件。買った瞬間から家賃が入る。

か

確定申告: 1年間の所得を税務署に申告する手続き。不動産所得は事業所得とは別枠。
瑕疵担保責任 / 契約不適合責任: 売主が引渡し後の不具合に対し負う責任。期間と範囲を契約で規定。
課税事業者: 課税売上1,000万円超で消費税納税義務発生。簡易課税選択可。
借換え: ローンを別の金融機関に組み直し。金利低下時の有効手段。
簡易課税: 売上5,000万円以下の事業者が使える消費税計算の簡易方式。
元金均等返済: 毎月の元金返済額が一定の方式。初期返済額が大きく後半軽くなる。総支払額は元利均等より少ない。
管理委託: 賃貸管理を管理会社に依頼すること。料率は家賃の3-5%が一般的。
元利均等返済: 毎月の返済額が一定の方式。初期は利息比率が高い。
管理組合: 区分マンションの所有者で構成される組織。共用部・大規模修繕を管理。
基準地価: 都道府県が9月に公表する土地価格。公示地価を補完する。
既存不適格: 建築当時は適法だが、現行法令には不適合な建物。建替え時に縮小強制。
客付け: 空室に入居者を見つけること。管理会社・客付け業者の力量が試される。
キャッシュフロー計算書: C/F (Cash Flow Statement)。営業/投資/財務活動でのキャッシュの流れを示す財務諸表。「黒字なのに資金繰り苦しい」のような P/L と現金の乖離を可視化。
キャップレート: Capitalization Rate。NOI ÷ 物件価格。米国実務発祥の語で、実質的にNOI利回りと同じ。
旧耐震/新耐震: 1981年6月以前の旧耐震基準と以降の新耐震基準。融資・保険料・売却に影響。
共同担保: 複数物件を1つの債権の担保にすること。多棟保有者の融資戦略。
区分マンション: マンション1部屋単位の所有形態。融資が通りやすく初心者向け。
繰上返済: ローンを期日前に追加返済すること。期間短縮型と返済額軽減型がある。
経常利益: 営業利益 + 営業外収益 − 営業外費用。借入利息を引いた後の利益。不動産では「税引前利益」に近い。
競売: 債権者が裁判所に申立てて強制的に売却すること。市場価格の7-8割で落札される。
限界税率: 追加で1円稼いだ場合に課税される税率。所得税は累進。
減価償却: 建物の取得費を耐用年数にわたって経費計上する税務上の仕組み。
検査済証: 建築完了後に建築基準法適合を証明する書面。融資・売却で必須。
原状回復: 退去時に部屋を入居前の状態に戻す責任。経年劣化は貸主負担（国交省ガイドライン）。
建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の割合。60%なら100m²の土地に60m²の建築面積。
公示地価: 国土交通省が3月に公表する土地の標準価格。
更新料: 賃貸借契約更新時に借主が貸主に支払う金銭。1ヶ月分が多い。
戸建賃貸: 戸建を貸し出す投資。地方なら数百万から始められるが1戸=空室=家賃0。
固定金利: 返済期間中金利不変。変動より割高だが計画性高い。
固定資産: 1年超保有する資産。不動産・設備・長期投資など。
固定資産税: 市区町村が課税。固定資産税評価額×1.4%が標準。
固定資産税評価額: 市区町村が3年ごとに評価する不動産価値。固定資産税・登録免許税の計算基準。

さ

再建築可: 接道義務等を満たし新築可能な状態。投資価値の最低条件。
再建築不可: 接道義務を満たさず新築できない物件。安価だが融資が付かず売却困難。
サブリース: 管理会社が借り上げて転貸。家賃保証だが減額条項のトラブル多発。
時価: Market Value。現在の市場価値。簿価とのギャップが含み益（含み損）。
敷金: 契約時に借主が預ける担保金。退去時に原状回復費を差引いて返還。
事業的規模: 不動産所得が5棟10室基準を満たすと青色65万控除等が使える。
自己資本: 純資産のうち、株主・出資者からの拠出分と利益剰余金の合計。
資産: 現金・物件・設備・売掛金など、企業や個人が所有する経済的価値のあるもの。B/Sの左側に記載。
実効税率: 実際に負担する税率。法人なら法人税＋住民税＋事業税の合算。
実質利回り: NOI ÷ 物件価格。経費を引いた後の利回り。NOI利回りと同義。
私道負担: 敷地の一部が私道として近隣との共有になっている状態。容積率計算から除外。
司法書士: 所有権移転登記・抵当権設定登記を代理する国家資格者。決済当日に立会い。
借地権: 土地を借りて建物を所有する権利。物件価格が安いが地代・更新料がかかる。
住宅ローン: 自己居住用ローン。投資には使えない（バレるとペナルティ）。
重要事項説明: 宅建士が買主に物件・契約の重要事項を説明する法的義務。契約前に実施。
純資産: 資産 − 負債。実質的な「自分の取り分」。B/Sの右下に記載。
少額減価償却資産: 30万円未満の資産を即時償却できる青色申告者特例。年300万円上限。
譲渡所得税: 不動産売却の利益にかかる税金。短期5年以下39.63%、長期5年超20.315%。
消費税: 建物部分のみ課税（土地は非課税）。売主が課税業者の場合に課税。
仕訳: 取引を借方/貸方に分解して記録する作業。複式簿記の基本単位。
新築プレミアム: 新築時の家賃・物件価格上乗せ。築5-10年で大幅に剥がれる。
接道義務: 建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築不可。
セットバック: 幅員4m未満の道路に接する場合、道路中心線から2m後退して建築する義務。
専属専任媒介: 1社のみと契約。自己発見取引も不可。最も拘束力強い。
専任媒介: 1社のみと契約。自己発見取引は可。
総合課税: 他の所得と合算して累進課税。給与所得との損益通算が可能。
相続税: 相続財産にかかる税金。不動産は時価より評価額が低く節税ツールに。
贈与税: 個人から個人へ財産を贈与した時の税金。年110万円の基礎控除あり。
底地: 借地権が付いている土地の所有権。地代収入はあるが流動性低い。
損益計算書: P/L (Profit and Loss statement)。一定期間の収益と費用、その差額の利益を示す財務諸表。不動産投資では「年間の家賃 − 経費 − 減価償却 − 利息 = 不動産所得」を計算するのに使う。
損益通算: 不動産の赤字を給与所得と相殺すること。所得税の還付に。

た

貸借対照表: B/S (Balance Sheet)。ある時点の資産・負債・純資産を一覧で示す財務諸表。不動産投資では「物件（資産）= ローン（負債）+ 自己資金（純資産）」の関係を示す。青色65万控除には添付必須。
滞納: 家賃が支払期日までに入金されない状態。保証会社・督促で対応。
立ち退き料: 貸主の都合で借主に退去を求める際の補償金。普通借家では避けられない。
建物割合: 物件価格のうち建物分の比率。減価償却の計算に使う。
単式簿記: 現金の出入りだけを記録する簡易記帳。青色10万控除止まり。
団体信用生命保険: ローン契約者の死亡・高度障害時に残債が0になる保険。略して団信。
担保: ローンの返済保証として差し出す不動産・有価証券等。
築古: 築年数が古い物件。法定耐用年数超過なら減価償却が短期で取れる。
仲介手数料: 宅建業者への報酬。物件価格×3% + 6万円 + 消費税（400万超）が上限。
定期借家契約: 契約期間満了で必ず終了する賃貸借契約。更新なし。立退料不要。
抵当権: 債務不履行時に債権者が担保不動産を競売できる権利。登記が必要。
出口戦略: 保有不動産をいつ・いくらで・誰に売るかの計画。購入前に決めるのが鉄則。
手付金: 契約時に売主に渡す金額。物件価格の5-10%が一般的。
デッドクロス: 減価償却費 < 元本返済となり、黒字なのにキャッシュが減る現象。
当期純利益: 経常利益 − 特別損益 − 法人税等。最終的な利益。配当・内部留保の原資。
登記簿謄本: 不動産の権利関係を記録した公的書面。所有者・抵当権・地役権を確認。
投資用ローン: 住宅ローンと違い金利が高め（1.5-3%）、審査も厳しい。
登録免許税: 所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる税金。物件価格の数%。
都市計画税: 市街化区域内の不動産に課税。評価額×0.3%が上限。
土地値: 物件価格のうち土地部分の評価額。減価しない。

な

任意売却: 債務不履行に陥った所有者が金融機関の同意を得て売却すること。
根抵当権: 極度額の範囲内で繰り返し融資を受けられる抵当権。法人融資で多用。
NOI利回り: NOI ÷ 物件価格。実質利回りとも。表面利回りより現実的。

は

媒介契約: 売主と宅建業者の契約。専属専任 / 専任 / 一般の3種。
売買契約書: 売主と買主が締結する契約書。手付金・引渡日・瑕疵担保等を規定。
白色申告: 青色申告承認を受けない通常の申告。特別控除も赤字繰越も使えない。
PBR / 純資産倍率: Price Book-value Ratio。市場価格 ÷ 純資産。1未満なら市場が割安評価。
引当金: 将来発生する可能性が高い費用・損失を、見積もって前もって計上した金額。貸倒引当金など。
表面利回り: 年間家賃 ÷ 物件価格。空室・経費・税金を一切考慮しない最も粗い指標。物件チラシの「利回り」はこれ。
複式簿記: 1つの取引を「借方」と「貸方」の2側面で記録する記帳方式。青色55/65万控除の必須条件。
負債: ローン・買掛金・未払金など、将来支払う義務のあるもの。B/Sの右上に記載。
普通借家契約: 通常の賃貸借契約。借主保護が強く、貸主からの解約は正当事由必要。
復興特別所得税: 所得税額に2.1%上乗せ。2037年まで。譲渡所得税の中にも含まれる。
不動産小口化商品: 1口100万円程度から不動産に投資できる商品。任意組合・匿名組合・特別目的会社の形態。
不動産取得税: 不動産を取得した時に1回だけかかる税金。物件価格の3-4%。
フラット35: 住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン。投資用は対象外。
フリーレント: 入居後の一定期間の家賃を無料にする募集手法。実質的な家賃減額。
ふるい中古: 法定耐用年数を超過した中古物件。減価償却は法定耐用×20%（最低2年）。
プロパー融資: 保証会社を介さない金融機関独自の融資。属性次第で好条件。
分離課税: 他の所得と分けて課税。譲渡所得・退職所得など。
変動金利: 半年ごとに金利見直し。低金利だが将来上昇リスク。
法定耐用年数: 減価償却の基準年数。RC47/重量鉄骨34/軽量鉄骨19/木造22年。
簿価: Book Value。帳簿上の価値。物件の簿価 = 取得価格 − 累計減価償却。譲渡所得計算で売却益の基準。
保証金: 敷金と類似。事業用では「保証金 + 償却」の形が多い。

ま

未払金: サービスを受けたが支払っていない金額。修繕業者への未払等。
民泊: 住宅宿泊事業。年180日上限。条例で営業日数制限される地域も多い。

や

家賃保証会社: 借主が家賃滞納した場合に立替払いする会社。連帯保証人代替として一般化。
容積率: 敷地面積に対する延床面積の上限。400%なら100m²の土地に400m²の建物。

ら

流動資産: 1年以内に現金化できる資産。現金・売掛金・短期保有有価証券など。
礼金: 契約時に借主が貸主に渡す金銭。返還義務なし。1-2ヶ月分が相場。
レインズ: 不動産流通機構の物件情報データベース。宅建業者専用。
レバレッジ: 他人資本（ローン）を使って自己資金以上の運用をすること。NOI利回り > 金利なら収益拡大。
連帯保証人: 債務者と同等の責任を負う保証人。投資用ローンで配偶者要求が多い。
ローン定数K: K = 年間返済額 ÷ 借入残高。NOI利回り > K でなければレバレッジ効果が逆回転する。
路線価: 国税庁が公表する道路ごとの土地評価額（相続税・贈与税用）。

A-Z

ADS: Annual Debt Service。年間ローン返済額（元金＋利息）。DSCR計算の分母に使う。
BTCF / ATCF: Before/After Tax Cash Flow。税前/税後キャッシュフロー。
CCR: Cash on Cash Return。自己資金配当率 = 年間税前CF ÷ 自己資金。レバレッジ効果を含む指標。
DCF法: Discounted Cash Flow法。将来CFを割引率で現在価値に換算して物件価値を算出する手法。
DSCR: Debt Service Coverage Ratio。返済余裕率 = NOI ÷ 年間返済額。1.0未満は赤字、1.3以上が安全圏。金融機関の融資判断指標。
GRM: Gross Rent Multiplier。総賃料倍率 = 物件価格 ÷ 年間家賃。表面利回りの逆数。10以下なら割安傾向。
IRR: Internal Rate of Return。内部収益率。自己資金が年率何%で増えたかを表す。
LTV: Loan to Value。借入比率 = 借入額 ÷ 物件価格。フルローンならLTV=100%。80%以下が一般的に低リスク。
NOI: Net Operating Income。純営業収益 = 実効家賃 − 営業経費。ローン・税金前の物件単体収益力。
REIT: Real Estate Investment Trust。不動産投資信託。J-REITは東証上場。少額・流動性高の間接投資。
DIY: Do It Yourself。自分で修繕・リフォーム。戸建投資家がコスト削減に活用。