シミュレーターの使い方（5分でできる初回シミュ）
Estate Life の入力項目を1つずつ解説します。テンプレートから始めれば、不動産投資が初めての方でも5分で50年シミュレーションが回せます。
最終更新: 2026年6月
3行サマリ
- テンプレートを選ぶ → 物件価格・家賃・ローン金利を変えて結果を見る、これだけで雰囲気つかめる
- 結果の読み方の核は「累計CF」と「IRR」「自己資金回収年」の3つ
- シナリオは複数物件として保存できる。URL共有で他人にも見せられる
まずはテンプレートから
初心者さん
いきなり数字を入れろと言われても、何を入れていいか分かりません…。
先生
最初は自分で入力しなくて大丈夫。画面上部の「テンプレートから始める」プルダウンを使えば、典型的なケースの数値が一括で入ります。たとえばこんなラインナップです。
- 都内ワンルーム: 区分マンション・中古RC・ローン85%
- 地方戸建: 安価・現金購入
- 新築木造アパート: 一棟・フルローン
- 中古RC マンション: 一棟・億単位
- フルローン区分: サラリーマン投資の典型例
- 繰上返済モデル: 5年目に300万繰上の例
初心者さん
テンプレートを開いたら、次は何をすればいいですか？
先生
まずは右側のサマリやグラフがどう動くかを眺めるだけでOK。「物件価格を1割下げたら？」「家賃を1万円下げたら？」と数字をいじってみると、不動産投資の感覚がぐっとつかめますよ。
ステップ1: 物件情報
- 物件名: 自分でわかれば何でもOK（「世田谷ワンルーム」等）
- 構造: RC/SRC/重量鉄骨/軽量鉄骨/木造。耐用年数が違うので減価償却に影響
- 物件価格: 売買契約書の金額
- 建物割合: 物件価格のうち建物分。0.6-0.7が目安（売主が課税業者で消費税表記があれば逆算可能）
- 諸費用: 仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・印紙税など。物件価格の6-8%が目安
- 諸費用の経費化割合: 諸費用のうち税務上初年度経費にする割合。60-70%が目安
- 築年: 建物の竣工年
- 購入年: 自分が取得する年
ステップ2: ローン基本条件
- 借入する: ローンを使うかどうか
- 返済方式: 元利均等が一般的（毎月の返済額が一定）
- 借入額: 物件価格に対する比率を考えて決める（フルローン= 物件価格＋諸費用）
- 金利: 投資用ローンは1.5-3%が現代的な目安（属性・金融機関による）
- 返済期間: 構造の残存耐用年数＋αが目安。35年で組めれば長め
借換えのシミュレーションは現状未対応です。借換え後の条件を試したい場合は、物件を複製して新しい金利・期間で別シナリオとして比較する運用がおすすめです。
ステップ3: 家賃収入
- 月額家賃: 想定家賃（管理費別の家賃のみ）。SUUMOで周辺相場を確認
- 空室率: 都心10%、地方15-20%が目安。築古ほど高めに
- 家賃下落率: 年率1-1.5%が目安。新築は最初の数年で大きく下がる
初心者さん
「家賃下落率」って、どれくらいに設定すればいいんでしょう？
先生
実際の家賃は、新築から10年くらいで大きく下がって、その後はゆるやかになる曲線を描きます。このツールは年率で一定の簡易計算なので、保守的に1.0〜1.5%にしておくと安心です。
ステップ4: 経費
- 管理委託料率: 家賃の3-5%（管理会社の取り分）
- 修繕積立月額: 区分マンションは管理組合の長期修繕計画に従う
- 固定資産税: 物件価格の0.5-1%/年が目安。市区町村に確認
- 火災保険等: 年1-3万。地震保険込みなら5万超もあり
- その他経費: 通信費・税理士・交通費等
- 経費インフレ率: 1%程度を見ておくと現実的
ステップ5: 売却（任意）
シミュレーション期間中に売却する想定を入れたい場合に有効化します。
- 売却年: 何年目に売るか
- 売却価格モード: 固定金額 or 年率減価
- 売却諸費用率: 仲介手数料3% + 印紙等 ≒ 4%
売却を有効にすると、サマリに「💡 IRR最大の売却年」カードが出ます。1〜N年を全探索して、IRRが最大になる年を提示する機能です。「いつ売るのが一番得？」の答えになります。
ステップ6: 税金
- 申告主体: 個人 or 法人
- 所得税率/実効法人税率: 個人は給与年収の限界税率、法人は約25-35%
- 住民税率: 個人は10%、法人は実効税率に内包
- 青色申告: 個人は特別控除＋3年繰越、法人は10年繰越
- 青色申告特別控除: 個人のみ。65/55/10万円
結果の読み方
初心者さん
数字がたくさん出てきました。どれを見れば「良し悪し」が分かりますか？
先生
全部を一度に追わなくて大丈夫。まずは IRR（年率の本当のリターン）と 累計CF、自己資金回収年 の3つを見れば十分です。右側のサマリーカードを左上から順に見ていきましょう。
- 自己資金: 購入時に必要な現金（物件価格＋諸費用−借入）
- 累計税後CF（運用のみ）: 売却含まずの50年合計
- 期末 純損益: 売却含めた最終損益（自己資金回収後）
- ROI: 純損益 ÷ 自己資金
- IRR: 年率換算の真のリターン。一番重要
- 自己資金回収: 累計CFが0を超える年（早いほど良い）
- 期末ローン残債: 50年後の残債
赤い「⚠ デッドクロス警告」が出たら要注意。減価償却終了後に税後CFがマイナスに転落します。詳しくは デッドクロス 記事を参照。
便利な機能
- URLで共有: 現在のシナリオをURLにエンコードしてコピー。他人に送るとそのまま再現される
- シナリオ保存: 名前を付けて localStorage に保存
- JSONエクスポート/インポート: バックアップ・端末間移行
- CSVダウンロード: 年次明細を表計算ソフトで分析
- 設定を隠す: 左カラムを畳んで結果を全幅表示
複数物件を比較するには
ヘッダーの「物件:」プルダウン横の「複製」ボタンで、現在の物件を全データごとコピーできます。コピー先の数値を1つだけ変えて「物件価格を100万下げたら？」のように差分を比較できます。
すべての物件の一覧は マイページ で確認できます。
次は 物件の選び方 か、もう少し数字を理解したい方は キャッシュフローの計算 を読みましょう。