不動産投資の法人化シミュレーション

「そろそろ法人化した方がいい？」と感じている方へ。個人と法人で税負担がどれくらい変わるか、Estate Life のシミュレーターで5分で試算する手順を解説します。

最終更新: 2026年6月

3行サマリ

法人化は「やってから戻せない」決断ではありませんが、戻すコストは大きいです。購入前 or 規模拡大前のタイミングで、税理士に有償シミュレーションを依頼するのが最も安全です。

① シミュレーターで個人 vs 法人を比較する

税金セクションの「申告主体」を「個人」「法人」で切り替えてみてください。同じ物件・同じ家賃でも、税負担と税後CF・IRRが大きく変わります。

所得税率を以下のように切り替えるとリアル:
個人（年収700万）: 限界税率20%＋住民税10%
個人（年収1,000万）: 限界税率33%＋住民税10%
法人（中小特例適用）: 実効税率約25-35%（事業税含む）

設立コスト
・合同会社: 約10万円（登録免許税6万円＋実費）
・株式会社: 約25万円（登録免許税15万円＋定款認証等）

年間維持費
・法人住民税均等割: 7-20万円（赤字でも発生）
・税理士報酬: 年15-30万円
・税務申告: e-Tax or 紙申告

年間40-50万円の追加コスト → 税負担減がこれを上回らないと意味がない。年間100万円の税負担減なら年50万円のネット効果。

既に個人で物件を持っていて法人に移管する場合、物件を法人に売却した扱いとなり譲渡所得税が発生。さらに登記・不動産取得税も再度かかります。「個人で買って後から法人化」より「最初から法人で買う」の方が長期的に安いケースが多いです。

法人化の損益分岐点は、給与所得・物件規模・出口戦略・家族構成で大きく変わります。試算だけは無料相談で対応してくれる税理士も多いので、有償フルシミュは法人化を本格検討してからで十分です。