不動産投資の確定申告 — 初心者の手順と必要書類

以下のいずれかに該当すれば確定申告が必要です。

• 給与所得者で不動産所得が 年20万円超
• 給与所得が 年2,000万円超
• 不動産所得で赤字を出して、給与所得と損益通算したい（還付申告）
• 2か所以上から給与をもらっている

青色申告するには 「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

詳しくは 青色申告と赤字繰越 を参照。

翌年の確定申告に向けて、その年のうちから揃えておきましょう。

• 給与所得の源泉徴収票（本業）
• 不動産取得関係: 売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、固定資産税評価証明書
• 諸費用の領収書: 仲介手数料、登録免許税、印紙税、司法書士報酬、不動産取得税通知
• ローン関係: 金銭消費貸借契約書、年末残高証明書、年間返済額の証明（利息内訳）
• 家賃収入の通帳記録 or 賃料明細（管理会社発行）
• 経費の領収書: 管理委託料、修繕費、固定資産税納付書、火災保険料、通信費、交通費、税理士報酬等
• 確定申告書類: B様式（給与＋不動産所得）、青色申告決算書 or 収支内訳書

1. 購入後2ヶ月以内: 開業届＋青色申告承認申請書を税務署提出
2. 1年を通して記帳: 入出金を記録（複式簿記なら65万控除、簡易簿記なら10万）
3. 翌年1-2月: 必要書類を集める、減価償却計算、青色申告決算書作成
4. 2月16日-3月15日: e-Tax または郵送で提出
5. 還付があれば1-2ヶ月後に振込

• 区分1戸・経費少なめ: 自分で十分。freee や マネーフォワード で記帳→申告
• 一棟物件 or 複数物件: 税理士推奨。減価償却・損益通算が複雑になる
• 法人化を検討中: 初年度から税理士に相談。設立タイミングで税負担が変わる

経費にできる:

• 管理委託料、修繕費、固定資産税、損害保険料、ローン利息（元本は不可）
• 減価償却費（建物・設備）
• 不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士報酬（一部）
• 物件視察の交通費、関連書籍、通信費（按分）
• 税理士報酬、不動産投資セミナー参加費

経費にできない:

• ローン元本返済（負債の減少なので）
• 土地部分の減価償却（土地は償却資産ではない）
• 私的な飲食費・旅行費