投資用不動産の売却タイミングと譲渡所得税

売却タイミングひとつで、手取り額が数百万円変わります。譲渡所得税の短期/長期の壁、デッドクロスとの兼ね合い、査定額を最大化する手順を整理。

最終更新: 2026年6月

3行サマリ

「5年経ったから売却OK」は正確には間違い。譲渡所得税は「譲渡した年の1月1日時点で保有5年超」で長期判定されます。実質6年以上は保有が必要です。

① 譲渡所得税の短期 vs 長期

短期譲渡（5年以下）: 39.63% （所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
長期譲渡（5年超）: 20.315% （所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）

譲渡所得 1,000万円の場合:

短期: 約396万円の税負担
長期: 約203万円の税負担
差額: 約193万円

つまり「5年で売る」と「6年で売る」では、同じ売却益でも手取りが約200万円違います。

減価償却が終わると税負担が一気に増えます。「減価償却終了直前に売却」が一つの定石。

詳しくはデッドクロスを参照。

投資用不動産の売却で最も大きな失敗は「1社だけに査定依頼」。一括査定で複数社を競合させると査定額が300-500万円違うのは珍しくありません。

総諸費用は売却価格の 4-5% が目安。シミュレーターの「売却諸費用率」で反映されます。

手残り = 売却価格 − 売却諸費用 − ローン残債 − 譲渡所得税

シミュレーターで売却年を設定すると、上記の手残り（売却純収入）と累計CFへの加算が自動計算されます。