不動産投資の自己資金はいくら必要？物件価格別の目安
「物件価格の20-30%」と言われる自己資金。具体的に何にいくら必要か、内訳と物件価格帯別の目安を解説します。
最終更新: 2026年6月
3行サマリ
- 自己資金 = 頭金 + 諸費用 + 予備費。最低でも物件価格の10-15%が安心
- 諸費用だけで物件価格の6-8%。これは現金が必要
- 足りなければフルローンより「貯めてから買う」が正解
自己資金の3つの要素
頭金: 物件価格 − 借入額。0円（フルローン）〜30%程度
諸費用: 物件価格の 6-8%（仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税・火災保険等）
予備費: 突発的な修繕・空室期間のローン返済原資（家賃の6ヶ月分推奨）
諸費用: 物件価格の 6-8%（仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税・火災保険等）
予備費: 突発的な修繕・空室期間のローン返済原資（家賃の6ヶ月分推奨）
諸費用の内訳（物件価格3,000万円のケース）
- 仲介手数料: 物件価格の3%+6万円+消費税 = 約110万円
- 登録免許税: 所有権移転＋抵当権設定で約40-60万円
- 不動産取得税: 物件価格の3-4% = 約90-120万円（取得後数ヶ月で請求）
- 印紙税: 売買契約書1万円、金銭消費貸借契約書2万円程度
- 司法書士報酬: 10-20万円
- 火災保険・地震保険: 5年一括で5-20万円
- 融資事務手数料: 借入額の2.2% = 約66万円（一部金融機関）
- 固都税精算金: 引渡日からの按分
合計で約180-300万円（物件価格の6-10%）。これは現金支出が原則。
物件価格別の自己資金目安
| 物件価格 | 頭金20% | 諸費用 | 予備費 | 合計目安 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 200万 | 70万 | 50万 | 320万円 |
| 3,000万円 | 600万 | 200万 | 100万 | 900万円 |
| 5,000万円 | 1,000万 | 350万 | 150万 | 1,500万円 |
| 1億円 | 2,000万 | 700万 | 300万 | 3,000万円 |
自己資金別の戦略
- 100-300万円: 地方戸建（現金購入 or 小口融資）
- 300-800万円: 区分マンション・地方戸建。融資条件は悪め
- 800万-1,500万円: 都心区分・地方一棟。融資選択肢が広がる
- 1,500万円以上: 一棟アパート・中規模RC。プロパー融資狙い
フルローンと頭金ありの違い
フルローン（諸費用も含めて借りる）は、月CFが薄くなりやすく、空室・修繕の余裕がない。融資が通りやすい属性 ＆ 高利回り物件でないと危険。
頭金20%入れると、月CFが厚くなり、リスク許容度も上がる。融資条件（金利・期間）も良くなる傾向。
シミュレーター で「借入額」を変えて、フルローン vs 頭金あり の月CF差を確認してみてください。
自己資金が足りないときは
自己資金が物件価格の10-15%に届かない場合、フルローンで無理に買うのは危険です。以下の戦略を検討してください。
- 自己資金を貯める期間を取る: 半年-1年で諸費用＋予備費は意外と貯まる
- 低価格帯から始める: 地方戸建 500-1,000万円なら諸費用込み100万円台でも可
- 共同名義を検討: 配偶者・親族と共同購入で頭金を分担
- 融資条件を改善する: 属性を整える（勤続年数・カード整理）期間に充てる
👶 はじめての方へ
自己資金が足りないからと言って、フルローンで無理に買うと数年で破綻するケースが多発しています。「自己資金が貯まるまで待つ」のも立派な戦略です。
自分の自己資金で買える物件価格帯を シミュレーター で試算してみてください。借入額を変えると自己資金が連動して変わります。