不動産投資ローンの審査基準と通すコツ

不動産投資ローンの審査は属性で7-8割が決まると言われます。金融機関が見るポイントを理解し、自分の戦略を立てましょう。

最終更新: 2026年6月

3行サマリ

属性（年収・勤続年数・職業）と物件評価の2軸で見られる
年収目安: 500万円から始まり、700万円超で選択肢が広がる
1行で諦めず、最低3行は事前審査打診する

金融機関が見る審査ポイント

属性（あなた）と物件評価（物件）の2軸で評価されます。

属性: 年収、勤続年数、雇用形態、職業（公務員・士業・大企業が強い）、年齢、家族構成、他借入、自己資金、信用情報
物件評価: 立地、構造、築年数、満室時想定家賃、現況稼働率、積算評価額、収益還元評価

👶 はじめての方へ

属性が強い人は、利回りが低めの都心物件でも融資が通ります。属性が弱い人は、属性を補う物件（高利回り・積算評価が高い）を選ぶ戦略になります。

年収別の融資可能額の目安

年収 500万円: 借入可能 2,000-4,000万円。区分マンションが中心
年収 700万円: 借入可能 4,000-7,000万円。中規模一棟も視野に
年収 1,000万円: 借入可能 1-2億円。複数物件・一棟RC も可能
年収 1,500万円超: 借入可能 2-5億円。プロパー融資の交渉余地大

上記はあくまで目安。同じ年収でも勤続年数・自己資金・物件評価で結果は大きく変わります。

主な融資商品の特徴

ノンバンク（オリックス・東京スター等）: 金利2.5-4.5%。属性問わず通りやすい、その分高金利
地方銀行・信用金庫: 金利1.5-3%。エリア限定が多い。地元勤務・地元在住が有利
都市銀行（メガバンク）: 金利1-2%。属性厳しい。富裕層向け
日本政策金融公庫: 金利1.5-2.5%。低金利だが融資上限あり（4,800万円程度）
プロパー融資: 保証会社を介さない金融機関独自融資。属性最強クラスのみ

審査に通すコツ

事前審査を複数行で取る — 3-5行は当てる。1行だけで判断しない
勤続年数3年以上を確保してから — 転職直後は不利
クレジットカードの限度額を下げる — 「使ってなくても借入枠」扱い
キャッシング枠は使い切らない／解約しておく
他のローン（自動車・カードローン）は事前完済
自己資金を物件価格の20-30%用意 — 「フルローン狙い」より融資が通りやすい
融資が通りやすい物件を選ぶ — 法定耐用年数内、再建築可、駅近、土地値が出る

審査に落ちた時の対処法

違う金融機関に当てる（融資判断は金融機関ごとに違う）
頭金を増やして再申請
物件を変える（積算評価が出る物件へ）
信用情報を確認（CIC・JICC で開示請求）
属性を整える時間を取る（数年単位の戦略）

金利が0.5%違うとCFはどう変わる？

借入5,000万円・30年・元利均等の場合:

金利 1.5% → 月返済 172,560円・総支払 6,213万円
金利 2.0% → 月返済 184,809円・総支払 6,653万円
差額: 月12,249円・30年で約440万円

だからこそ、複数行の事前審査が必須。詳しい影響はシミュレーターの「ローン」セクションで金利を変えて試してみてください。