不動産投資ローンの借換えタイミングと効果
今のローン金利、本当に最適ですか？金利を0.5-1%下げるだけで月CFが数万円、30年で数百万円変わります。借換えの判断基準と進め方を整理しました。
最終更新: 2026年6月
3行サマリ
- 金利0.5%差 = 借入5000万・30年で総支払約440万円差
- 借換諸費用は借入額の3-5%。差額で1-3年で回収できれば実行価値あり
- 複数行に同時打診が鉄則。1行で決めない
変動金利で組んでいて長期間放置している方は要注意。借入から3-5年経つと条件改善できる可能性が高いので、一度比較してみてください。
① まず差額を試算する
ざっくりとした借換え効果は、簡易な月返済額シミュレーターで把握できます。
借入5,000万円・残30年・元利均等の場合:
金利2.0% → 月返済 184,809円
金利1.5% → 月返済 172,560円
月12,249円・年14.7万円・30年で約440万円改善
金利2.0% → 月返済 184,809円
金利1.5% → 月返済 172,560円
月12,249円・年14.7万円・30年で約440万円改善
※ 本ツールは現状、借換え後のシミュレーションには対応していません。借換え条件での総合的なCFやIRRを比較したい場合は、本ツールで「物件を複製」して新しい金利・期間で別物件として試算する運用をおすすめします。
② 諸費用を計算する（回収年数の目安）
借換えには諸費用がかかります。借入額の3-5%が目安。
- 新ローンの事務手数料: 借入額の2.2% （一部金融機関）
- 登録免許税（抵当権設定）: 借入額の0.4%
- 司法書士報酬: 10-15万円
- 印紙税: 2-6万円
- 旧ローンの繰上完済手数料: 数万円
- 火災保険の再契約（場合により）
諸費用150万円・月CF改善1.2万円なら、回収年数 = 150万 ÷ 14.4万 ≒ 10.4年。残期間が長いほど借換え効果が大きい。
③ 借換え条件を引き出す
投資用ローンの借換えは、住宅ローンより条件交渉の余地が大きい領域です。複数の金融機関に同時打診して条件競争を起こすのが定石。
④ 借換えに向く・向かない人
向く
・借入から3年以上経過
・残期間15年以上
・金利差0.5%以上見込める
・属性が借入時より改善（年収UP・転職定着）
・借入から3年以上経過
・残期間15年以上
・金利差0.5%以上見込める
・属性が借入時より改善（年収UP・転職定着）
向かない
・残期間が5年以下（諸費用が回収できない）
・繰上完済手数料が高額
・属性が悪化している（転職直後・収入減）
・残期間が5年以下（諸費用が回収できない）
・繰上完済手数料が高額
・属性が悪化している（転職直後・収入減）
⑤ 借換え実行までのチェックリスト
- 月返済額の差額を概算（オンラインの返済額計算ツール等）
- 諸費用を見積もり、回収年数を計算
- 3-5行に事前審査を打診
- 最良条件を旧ローン銀行に提示し、引止め条件を引き出す
- 新ローン本審査 → 契約 → 旧ローン完済
- 同年内なら確定申告で借換諸費用の経費計上を検討